Titre 1 : Dispositions générales

1. Champ d’application

Le présent règlement s’applique sur l’ensemble du territoire communal.

2. Articulation du règlement du PLU avec d’autres dispositions relatives à l’occupation ou l’utilisation des sols

Les dispositions du présent règlement s’appliquent sans préjudice des prescriptions particulières relevant de  législations spécifiques. Il s’agit notamment des dispositions suivantes :

2-1. Dispositions impératives des règles générales d’urbanisme : articles dits « d’ordre public » du code de l’urbanisme

Au titre de l’article R111-1 du code de l’urbanisme, les articles suivants demeurent applicables aux constructions, aménagements, installations et travaux faisant l'objet d'un permis de construire, d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable ainsi qu'aux autres utilisations du sol régies par le code de l’urbanisme :

Localisation et desserte des constructions,aménagements,installations et travaux

Article R111-2 : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de   l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. »

Article R111-4 : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de   l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses  caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques. »

Article R111-15 :  « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement.

Aspect des constructions

Article R111-21 : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de  l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur  architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. »

2-2. Les servitudes d’utilité publique 

Les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol sont des limitations administratives au droit de propriété. Régies par des législations particulières et résultant de décrets ou d’arrêtés préfectoraux, elles s’imposent aux documents d’urbanisme (article L126-1 du code de l’urbanisme).

Les servitudes d’utilité publique affectant le territoire sont reportées dans une annexe spécifique du dossier du PLU. Les règles de chaque zone du PLU peuvent voir leur application modifiée, restreinte ou annulée par les effets particuliers d’une servitude d’utilité publique.

2-3. Raccordement des constructions aux réseaux 

Outre les règles édictées dans le règlement du PLU, il est rappelé que les raccordements des constructions aux réseaux d’eau et d’assainissement doivent également satisfaire :

Aux règles de salubrité et de sécurité publique spécifiées notamment dans le code civil, le code de la santé publique, le code de la construction et de l’habitation, le code général des collectivités territoriales ;

Au règlement sanitaire départemental ;

Aux règlements du service public d’assainissement collectif, du service public d’assainissement non collectif dès lors qu’il existe, et du service public de l’eau.

Aux dispositions de l’article L111-4 du code de l’urbanisme.

2-4 Dispositions favorisant la performance environnementale et les énergies renouvelables dans les constructions

En application des articles L111-6-2 et R111-50 du code de l’urbanisme, et hors secteurs protégés, des dérogations au règlement du PLU sont permises dans le cadre de constructions. Ces possibilités dérogatoires concernent notamment la réalisation d’isolation thermique sur bâtiments existants, la construction de type « BBC » (bâtiment basse consommation) ou encore les toitures plates végétalisées.

2.5 Commerce et stationnement

Des disposions spécifiques posées à l’article L111-6-1 du code de l’urbanisme encadrent certains commerces et activités de spectacle.

2-6 Logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'État et stationnement

L’article L123-1-13 du code de l’urbanisme pris en application de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (« loi ENL ») dispose qu’il ne peut être exigé plus de 1 place de stationnement par logement locatif financé avec un prêt aidé par l'État.

3. Division du territoire en zones de réglementation, plan de zonage

Le territoire couvert par le PLU est divisé en zones urbaines, à urbaniser, agricoles, et naturelles et forestières :

  1. - Les zones urbaines (zones U) correspondent à des secteurs déjà urbanisés et à des secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter (R123-5 du code de l’urbanisme). 
  2. - Les zones à urbaniser (zones AU) correspondent à des secteurs à caractère naturel destinés à être ouverts à l’urbanisation (R123-6 du code de l’urbanisme). 
  3. - Les zones agricoles (zones A) correspondent à des secteurs, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles (R123-7 du code de l’urbanisme). 
  4. - Les zones naturelles et forestières (zones N) correspondent à des secteurs de la commune, équipés ou non,  à protéger en raison  soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ; soit de l'existence d'une exploitation forestière ; soit de leur caractère d'espaces naturels (R123-8 du code de l’urbanisme). 

Ces différentes zones figurent au plan graphique de zonage, dit « plan de zonage ».

 

4. Autres dispositions impératives du règlement et figurant au plan de zonage 

En application des articles R123-11 et R123-12 du code de l’urbanisme, les documents graphiques font apparaître : 

- Les terrains classés par le PLU comme espaces boisés classés (EBC), à conserver, à protéger ou à créer, en application de l'article L130-1 du code de l'urbanisme :

Ils sont repérés au plan de zonage par une trame spécifique.

- Les aires affectées par un risque d’effondrement de cavités souterraines ou soumises à un risque d’inondation :

Elles sont figurées au plan de zonage par une trame spécifique. 

- Les emplacements réservés pris en application des articles L123-1-5 8° et L132-2 b du code de l'urbanisme Ils sont repérés au plan de zonage par une trame spécifique. 

4 - Les éléments de paysage, quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger en application de l'article L123-1-5 alinéa 7° du code de l'urbanisme.

Ils sont repérés au plan de zonage par une trame spécifique. 

- Les chemins à préserver en application de l'article L123-1-5 alinéa 6° du code de l'urbanisme.

Ils sont repérés au plan de zonage par une trame spécifique.  

 

5. Lexique

Accès

L'accès, pour les véhicules motorisés, est un passage privé, non ouvert à la circulation publique, situé sur l'emprise de la propriété ou aménagé sur fonds voisin reliant le terrain d’assiette du projet à la voie de desserte ouverte à la circulation générale. 

Selon les cas, il correspond à :

  • un linéaire de façade du terrain (exemples : portail, porte de garage) ;
  • un linéaire de la construction (exemple : porche) ;
  • l'espace par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain d’assiette du projet depuis la voie de desserte ouverte à la circulation générale (exemples : servitude de passage, bande de terrain).

Desserte 2              

Adaptations mineures

Le présent règlement peut  faire l’objet d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes (article L.123-1-9 du Code de l’Urbanisme) : les assouplissements consentis doivent êtres faibles au regard de la norme.

Affouillement du sol

L’affouillement  du sol désigne une extraction de terre ou une modification du nivellement existant du sol. A moins qu’il soit nécessaire à l’exécution d’un permis de construire, il est soumis à autorisation si sa profondeur excède deux mètres et s’il porte sur une superficie supérieure ou égale à cent mètre carrés (100 m²).

Aire de stationnement

La destination « aire de stationnement » recouvre les aires de stationnement ouvertes au public et les dépôts de véhicules ne relevant pas du régime des installations classées. Une aire de stationnement est soumise à autorisation dès lors qu’elle contient au moins 10 unités. Exemples : parc de stationnement privé ou public, dépôt de véhicules neufs ou d’occasion liés à une activité de garage en vue de leur vente ou réparation...

Alignement 

L’alignement désigne la limite commune entre un fond privé et une voie de circulation, que cette voie soit publique, privée, aménagée en impasse ou encore uniquement piétonne.

Annexe 

Se définit comme annexe à une construction ou installation principale tout bâtiment distinct de celle-ci par son volume , affecté à un usage secondaire et complémentaire et édifié à rez-de-chaussée.

- Exemples : garage individuel, auvent, abri de jardin, charreterie, petite construction destinée à masquer une citerne de récupération des eaux pluviales...

Dans le cas d’annexe accolée ou disposant d’un accès direct au bâtiment principal ou relié à ce dernier par un simple auvent ou un porche, on parle d’annexe accolée.  

Acrotère (« mur d’acrotère », « acrotère de terrasse »)

Élément d’une façade situé au-dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse, à la périphérie du bâtiment et constituant des rebords ou garde-corps pleins ou à claire-voie.

Balcon 

Plate-forme accessible, fermée (par une balustrade, un garde-corps...)  et formant saillie sur la façade. A la différence d’une terrasse ou d’un perron, un balcon n’est accessible que de l’intérieur du bâtiment.

Bardage 

Revêtement d’un mur réalisé en matériaux de charpente (bois) ou de couverture (tuiles, ardoises...) Pour les bâtiments agricoles, le bardage peut être réalise en aluminium ou en tôle d’acier laqué.

Coefficient d’occupation des sols (COS)

Ce rapport exprime le nombre de m² de surface de plancher susceptibles d’être construits par m² au Sol : il fixe ainsi une densité maximale de construction.

Desserte d’un terrain

Cette desserte s’apprécie autant par son accessibilité à une voie que par son équipement par les réseaux (eau potable, électricité...).

Débord de toiture

Le débord de toiture correspond à la partie de la toiture en saillie par rapport au plan de la façade.

Emprise au sol

L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus (article R4201 du code de l’urbanisme).

Exprimée en pourcentage, elle correspond au rapport entre la projection verticale du volume de la construction et la surface du terrain d’assiette du projet.

En cas de servitude d’alignement ou d’un emplacement réservé, c’est la surface hors servitude ou emplacement qui est prise en compte.

Emprise de la voirie : Voir « Voies et emprises publiques » 

Emprise publique : 

L’exhaussement du sol désigne un remblaiement de terrain. A moins qu’il soit nécessaire à l’exécution d’un permis de construire, il est soumis à autorisation si sa hauteur excède deux mètres et s’il porte sur une superficie supérieure ou égale à cent mètres carrés (100 m²).

Existant (terrain, construction, installation) Existant à la date d’approbation du P.L.U.

Extension

Il s’agit d’une augmentation de la surface et /ou du volume d’une construction. Elle peut intervenir horizontalement dans la continuité de la construction principale, ou verticalement, par une surélévation de la construction.

On distingue extension et annexe (voir « annexe »).

Faîtage

Le faîtage correspond à la jonction supérieure de deux pans de toiture inclinés selon des pentes opposées. Dans le présent règlement, le « faîtage principal » correspond à la ligne la plus élevée d’une toiture.

Faux pan de bois

L’expression renvoie à des pans de bois non constitués de bois mais de matériau imitant le bois. Exemple : ciment d’imitation du bois, décor peint.

Habitat individuel – Habitat collectif

Selon le Code de la construction et de l’habitation (article R.111-18), une maison individuelle est considérée comme un bâtiment d’habitation non collectif, c’est-à-dire un bâtiment dans lequel ne sont pas superposés plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties. Une maison individuelle ne comporte donc qu’un seul logement et ne disposant que d’une entrée particulière. Le « collectif » est défini par opposition à l’individuel.

Hauteur d’une construction

La hauteur d’une construction est la différence d’altitude mesurée verticalement entre le point le plus haut de la construction (mesuré soit à l’égout du toit, soit au faîtage, soit à l’attique) et le niveau du sol avant travaux (« terrain naturel » ou « sol naturel »), exception faite des acrotères et des éléments de faible emprise (souches, cheminées, antennes, relais, extracteurs, tours de refroidissement, machineries d’ascenseurs, ...).

Limites séparatives du terrain

Limites autres que l'alignement d'une voie et séparant une unité foncière de sa voisine.

Limites séparatives latérales du terrain

Limites d’unité foncière terrain qui aboutissent aux voies.

Limites séparatives de fond de terrain (limites séparatives de fond)

Autres limites d’unité foncière (limites n’ayant aucun contact avec une voie)

Linéaire de façade

Le linéaire de façade correspond à la longueur de façade sans développement des retraits et saillies.

En cas de terrain en l’angle, le linéaire de façade correspond à l’addition des différents linéaires de façades sur voies et emprises publiques (rue, espace vert public, sente piétonne...).

Marge de recul (ou « recul »)

La marge de recul correspond au retrait imposé à une construction à édifier en bordure d’une voie publique ou privée. Sa  largeur est comptée soit à partir de l’alignement actuel, soit à partir de l’alignement futur en cas d’élargissement de la voie prévu.

Marge de retrait (ou « retrait »)

La marge de retrait correspond au retrait imposé à une construction à édifier et la limite séparative. Sa 

largeur est constituée par la mesure de l’horizontale au nu de la façade du bâtiment considéré (saillies et balcons exclus) jusqu’à sa rencontre avec la limite de propriété. 

Pour les façades avec décrochement, le retrait est calculé en fonction de la hauteur respective des façades de chacun des décrochements.

Modénature

Proportions et dispositions des moulures et éléments d’ornement caractérisant une façade.

Mur aveugle

Mur sans ouverture. Exception faite pour les façades des équipements publics et/ou d’intérêt collectif comportant des issues de secours. Celles-ci peuvent être considérées comme des murs aveugles.

Mur pignon (ou « pignon »)

Mur latéral d'une construction, perpendiculaire aux façades principales sur rue et arrière.

Ouvrage technique

Un ouvrage technique est un élément technique nécessaire au fonctionnement d’un bâtiment. Exemples : souche de cheminée, gaine de ventilation, sortie d’escalier, élément technique de communication, machinerie d’ascenseur...

Réhabilitation

Travaux de confortation, d’amélioration générale ou de mise en conformité n’entraînant pas de changement de destination.

Saillie

Partie d'ouvrage en avant du nu d'une façade.

Secteur 

Un secteur désigne une partie d’une zone dans lequel s’applique, outre le corps de règles valables pour la zone, certaines règles particulières. Ses limites peuvent ne pas correspondre à des limites parcellaires.

Surélévation

La surélévation est une extension d'un bâtiment existant sur l'emprise au sol totale ou partielle de celui-ci. Elle consiste à déposer la toiture existante à rehausser les murs périphériques et à réaliser une nouvelle toiture.

Surface de plancher

La surface de plancher a remplacé la SHON et la SHOB depuis le 1er mars 2012.

La surface de plancher de la construction (art. R.112-2 du code de l'urbanisme) est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

< >Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;  Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;  Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;  Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;  Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;  Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;  Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;  D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. Bien foncier constitué d’un ensemble de parcelles contiguës (d’un seul tenant)  appartenant à un même propriétaire ou groupe de propriétaires. Il est dénommé « terrain »  ou « propriété » ou encore « unité foncière ». Les dispositions du présent règlement s'appliquent au « terrain » et non à la parcelle.

 

Terrain naturel

Altitude du sol avant tous travaux de terrassement ou de régalage des terres.

Toiture-terrasse (ou « toit terrasse »)

Couverture d'une construction ou d'une partie de construction (close ou non) constituant par ces caractéristiques une surface de plancher, qu'elle soit ou non accessible. Les terrasses accessibles surélevées (sur maçonnerie, piliers,..) sont assimilées aux toitures-terrasses dans le présent règlement.

Unité foncière :

 Voir « Terrain »

Zone 

Une zone est constituée par l’ensemble des terrains faisant l’objet d’une même vocation et soumis aux même règles (ex. : UA). Ses limites peuvent ne pas correspondre à des limites parcellaires. 

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